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Lexikon | H-R

Hausbock

Der Hausbock (Hylotrupes bajulus) ist ein Vertreter der Bockkäfer (Cerambycidae) der Gattung Hylotrupes. Die Käfer legen ihre Eier in totem Nadelholz aber auch gerne in Gebäuden, hier besonders im Dachstuhl, ab. Sie kommen in der ganzen Paläarktis vor und wurden vom Menschen neben Nordamerika auch nach Südafrika und neuerdings sogar nach Australien verschleppt.
Als Voraussetzung für die Bekämpfung einer Schädigung durch die Larven des Hausbocks gilt die Feststellung einer Befallsaktivität. Dies stößt jedoch zumeist auf massive Schwierigkeiten: Bei der fachkundigen Begehung können gerade die versteckten Bereiche mit hoher Befallswahr-scheinlichkeit (Schichte in der Taupunktzone, Traufe etc.) z.B. durch Verbauungen nicht eingehend untersucht werden. Der aktive Befall des Hausbocks macht sich nicht zwangsweise durch Mehlauswurf bemerkbar und kann nur durch vereinzelt auftretende Geräusche, frische Ausflugslöcher oder Larvenfunde sicher belegt werden. Eventuelle Ausmehlungen deuten eher auf einen Befall durch parasitoide bzw. prädatorische Insekten hin, was wiederum ein sicherer Hinweis auf die Anwesenheit der Holzschädigenden Larven ist. Das Fehlen von Fraßgeräuschen kann jedoch auch auf die noch geringe Größe der Larve oder auf ein bestehendes Stadium der Verpuppung zurückgeführt werden. Das Fehlen frischer Ausflugslöcher kann seine Ursache in der verdeckten Lage oder einem noch nicht abgeschlossenen metamorphosichen Zyklus haben. Larvenfunde können oft nur durch Aufspaltung der betroffenen Hölzer sichtbar gemacht werden. Der Hausbock kann nach DIN 68800/4 mit folgenden Verfahren bekämpft werden:

– Chemische Holzschädlingsbekämpfung durch Abbeilen und Imprägnieren der Oberflächen
– Chemische Holzschädlingsbekämpfung durch druck- oder drucklose Injektionen
– Heißluftverfahren
– Begasung (z.B. Sulfuryldifluorid)
– Sonderverfahren (Mikrowelle)

Hausgeld

Als Hausgeld werden umgangssprachlich die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Häufig werden diese Beiträge auch als Wohngeld bezeichnet, was aber zu Verwechselungen mit dem „Wohngeld“ nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kostenarten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund dieses beschlossenen Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht.
Häufige verwendete Verteilungsschlüssel sind:

– der Verbrauch (bei denjenigen Kostenarten, wo eine Verbrauchserfassung stattfindet; das sind z.B. die Kosten für Frischwasser und
Abwasser, Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizanlage vorhanden ist)
– die Anzahl der Wohnungen (z. B. bei Verwaltungskosten, hierzu gehören auch die Kosten des Geldverkehrs)
– der Miteigentumsanteil oder die Wohn- bzw. Nutzfläche (alle anderen Kostenarten, auch Zuführung zur Instandhaltungsrücklage)

Hausordnung

Die Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die in einem nicht für die Öffentlichkeit bestimmten oder nicht der staatlichen Verwaltung unterstehenden Gebäude gilt. Hausordnungen dürfen keine Paragraphen enthalten, die den allgemein gültigen Gesetzen widersprechen.

Der Verstoß gegen die Hausordnung wird in leichteren Fällen meist durch eine Abmahnung, in schweren Fällen durch eine Kündigung oder ein Hausverbot geahndet.

Hausschwamm

Der Echte Hausschwamm (Serpula lacrimans) ist ein holzzerstörender Pilz. Neben dem Braunen Kellerschwamm (Coniophora puteana) ist er ein Hauptverursacher für Schäden durch Schwammbefall in Gebäuden. Der Hausschwamm befällt bevorzugt verbautes Holz und benötigt ein feuchtes und nicht zu kühles Milieu zum Wachstum. Da nicht selten Guttationströpfchen auf ihm zu sehen sind, wird er auch oft Tränender Hausschwamm genannt.
Die Bekämpfung ist zwingend durch ein autorisiertes Fachunternehmen (Sachkundige) durchzuführen. Die DIN 68 800, Teil 4 (Holzschutz im Hochbau, Bekämpfung von Befall durch Insekten und Pilze) in Verbindung mit dem WTA-Merkblatt -Der Echte Hausschwamm- gibt Sanierungsempfehlungen. Die Überwachung dieser Arbeiten sollte ebenfalls durch einen Sachkundigen erfolgen.

Hebegebühr

Die Hebegebühr ist eine Gebühr des Rechtsanwaltes oder des Notars für die Weiterleitung eines Geldbetrages im Rahmen eines Anderkontos. Die Gebühr richtet sich nach der Höhe des Betrages.

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine variable Miete für ein Objekt (Wohnung, Gewerberaum). Sie ist geregelt in BGB § 557b. Der Mietpreis ist demnach nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt, sondern wird ausgehend von einer Basismiete, nach von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern verändert. Zumeist wird die Miete an den Index der Lebenshaltungskosten gekoppelt, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt.Voraussetzung für die Gültigkeit bei Wohnraum ist, dass:

– die Bezugsgrundlage der Preisindex für Lebenshaltungskosten ist, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt.
– die Miete jeweils für ein Jahr ungeändert bleibt
– die Mieterhöhung jeweils schriftlich geltend gemacht wird
– die Berechnung der neuen Mietforderung offen gelegt wird
– eine Erhöhung wegen Modernisierung nur auf die Fälle beschränkt ist, wenn der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen
zur Modernisierung veranlasst wurde (z. B. zur Einhaltung von Abgaswerten)
– weitere Mieterhöhungen entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete nach BGB § 558 ausgeschlossen sind

Instandhaltungspflicht

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Kappungsgrenze

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben i. d. R. unberücksichtigt).

Katasteramt

Vermessungsamt ist allgemein eine Bezeichnung für eine staatliche oder kommunale Behörde oder deren organisatorischen Teil, die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens wahrnimmt. Je nach Organisationsform in den einzelnen Ländern bezeichnet Vermessungsamt, Katasteramt oder Vermessungs- und Katasteramt die Behörde oder Organisationseinheit, die für Grundstücksvermessungen und die Führung des Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis der Grundstücke zuständig ist. Mehrere Länder haben die bisherige Bezeichnung aufgehoben und andere Bezeichnungen gefunden.

Kaufpreis

Als Kaufpreis bezeichnet man den Gegenwert, den ein Käufer dem Verkäufer gibt wenn er einen Kauf durchführen will. Die Zahlung des Kaufpreises ist neben der Abnahme der gekauften Sache eine der Hauptpflichten des Kaufvertrages, vgl. § 433 Abs. 2 BGB.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist nach deutschem Schuldrecht ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Verkäufer zur Übereignung und Übergabe der Kaufsache/ Grundstück und der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises (auch Kaufsumme genannt) und zur Abnahme der Kaufsache/ Grundstück verpflichtet (vgl. § 433BGB). Der Kaufvertrag stellt damit das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft dar.
Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Inhalt des Grundstückskaufvertrages:

– Beteiligte am Grundstückskaufvertrag
– Kaufgegenstand
– Kaufpreis
– Mängelhaftung des Verkäufers
– Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr
– Kosten und Steuern
– Auflassung und Grundbucheintragung

Kaution / Mietsicherheit

Der Vermieter fordert vom Mieter zur Sicherung der vereinbarten Rückgabe des Mietgegenstandes eine Kaution. Der Mieter erhält seine Kaution vom Vermieter zurück, wenn der Mietgegenstand (im vereinbarten Zustand) zurückgegeben wird.
Eine Mietsicherheit (Oberbegriff) kann je nach Abrede zwischen den Parteien in unterschiedlicher Weise gestellt werden. In Betracht kommen die (Bar-)kaution, Verpfändung, Sicherungsabtretung und Bürgschaft.

Kostenmiete

Mit Kostenmiete bezeichnet man einen Mietsatz, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten einschließlich der öffentlichen Baudarlehen erforderlich ist (§ 72 Abs. 1 II. Wohnungsbaugesetz) Die Mietsätze im sozialen Wohnungsbau richten sich nach der Kostenmiete; Ertragssubventionen mindern die Miete. Damit soll erreicht werden, dass Finanzierungsvorteile, die ein Eigentümer im sozialen Wohnungsbau genießt, ungeschmälert an die Mieter weitergegeben werden.

Lasten

In Abteilung II des Grundbuches werden Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Zu den möglichen Belastungen eines Grundstücks gehören Dienstbarkeiten, Erbbaurechte, Reallasten und Vorkaufsrechte. Mögliche Beschränkungen des Grundstücks sind Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers, die eine Belastung oder einen Verkauf des Grundstücks verhindern sollen. (z.B. Vermerk über Nacherbschaft, Vermerk über die Anordnung der Nachlassverwaltung). In Abteilung 2 wird auch die Auflassungsvormerkung eingetragen, die in Grundstückskaufverträgen zugunsten des Käufers vereinbart wird. Im weiteren werden in dieser Abteilung auch Veränderungen und Löschungen der eingetragenen Lasten und Beschränkungen vermerkt.

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins findet Verwendung bei den verschiedenen Wertermittlungsverfahren für Immobilien, insbesondere bei den Varianten zum Ertragswertverfahren.

Löschungsbewilligung

Ein Grundstückseigentümer kann die Freigabe des Grundpfandrechtes verlangen, wenn er ein durch eine Hypothek oder Grundschuld gesichertes Darlehen zurückgezahlt hat. Zur Löschung des Grundpfandrechtes ist entweder eine Löschungsfähige Quittung oder aber eine Löschungsbewilligung erforderlich, die sich aber in ihrer Wirkung unterscheiden. Die Löschungsbewilligung ist eine Urkunde, mit der der Gläubiger die Löschung einer Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch bewilligt. Mit dieser Löschungsbewilligung kann der Eigentümer diese Hypothek oder Grundschuld ausschließlich nur löschen lassen, jedoch besteht nicht die Möglichkeit diese auf sich umschreiben zu lassen. Im Vergleich dazu steht die Löschungsfähige Quittung. Dabei handelt es sich ebenfalls um eine Urkunde, mit welcher der Gläubiger bescheinigt, dass er wegen seiner Ansprüche aus einer Grundschuld oder wegen einer durch eine hypothekarisch gesicherten Forderung befriedigt ist. Mit der löschungsfähigen Quittung hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Hypothek oder Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen oder auf sich umschreiben zu lassen. siehe auch BGB § 875.

Makler

Der Begriff des Maklers (früher Mäkler) bezeichnet in Deutschland den Vermittler einer Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen.

Maklervertrag

Es wird zwischen drei Arten von Maklerverträgen unterschieden· einfacher Maklerauftrag · Alleinauftrag · qualifizierter Alleinauftrag. Beim einfachen Maklerauftrag besteht gemäß der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht allerdings nur im Erfolgsfall.Beim Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber des Maklers darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt über einen anderen Makler, so muss er dennoch die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen. Der Alleinauftrag wird über eine feste Laufzeit vereinbart.Ein qualifizierter Alleinauftrag ist eine individuelle Vereinbarung (also nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Hierin kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen (Historischer Hinweis: Bis zum 31. Dezember 1998 war zumindest für den qualifizierten Alleinauftrag die Schriftform vorgeschrieben).Ein Maklervertrag kann formlos, sollte aber schriftlich abgeschlossen werden. In der Praxis kommt der Vertrag oft dadurch zustande, dass der Makler ein Exposé oder einen Objektnachweis zur Verfügung stellt und darin seine Provision angegeben ist. Der Interessent nimmt den Maklervertrag an, indem er einen Objektnachweis unterzeichnet, oder durch konkludentes Verhalten, wenn er sich das Objekt nachweisen lässt.

Miete

Miete (in Österreich und der Schweiz Mietzins) ist nach deutschem Schuldrecht die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter aufgrund des Mietvertrages, bei Genossenschaften auch Dauernutzungsvertrag genannt, für die Überlassung der so genannten Mietsache schuldet. Liegt hingegen ein Pachtvertrag vor, wird die geschuldete Leistung als Pacht bezeichnet.

Miteigentumsanteil

Die Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken lassen sich allgemein in Gemeinschaftliches Eigentum und in Alleineigentum aufteilen. Gemeinschaftliches Eigentum wird je nach Art der Eigentumsverhältnisse als Gesamthandseigentum oder nach Miteigentum nach Bruchteilen in das Grundbuch eingetragen. Beim Miteigentum nach Bruchteilen steht zwei oder mehreren Personen anteilig Miteigentum zu. Der Miteigentumsanteil wird jedoch nicht wirklich bestimmt, sondern entspricht eher einem ideellen Anteil. Jeder Bruchteilseigentümer hat jedoch das Recht über seinen Miteigentumsanteil zu verfügen, ohne dass davon andere Miteigentumsbruchteile berührt werden.

Negativattest / Negativklausel

Mit der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehnsnehmer gegenüber dem Darlehensgeber bis zur Tilgung des Darlehens (z.B. bei Bauspardarlehen mit geringer Darlehenshöhe) keinerlei Verbindlichkeiten (z.B. keine Veräußerung des Grundbesitzes) ohne dessen Einverständnis einzugehen, die vorrangig abgesichert werden. Die Negativerklärung wird statt einer grundbuchrechtlichen Sicherung eingesetzt. Vorteil dieser Verfahrensweise ist eine kostengünstige und vereinfachte Abwicklung.

Niedrigenergiehaus

Niedrigenergiehäuser sind Gebäude mit einem verbesserten Wärmeschutz, durch z.B. Optimierung des Wärmeschutzes der Außenbauteile, Reduzierung von Wärmebrücken, Optimierung der passiven Solarenergienutzung, etc. Der Begriff Niedrigenergiehaus bezieht sich in erster Linie jedoch auf einen Verbrauchsstandard und beschreibt nicht eine spezielle Bauweise.

Nießbrauchrecht

Nießbrauch ist das Recht zugunsten einer Person, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen (z.B. Recht auf Mietzinsen aus einer Immobilie). Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen eingeschränkt werden. Er wird in Abteilung 2 des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Der Nießbrauch ist weder vererbbar noch veräußerbar.
siehe BGB § 1030, BGB § 1059, BGB § 1061.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Treuhandkonto zur vorübergehenden Verwahrung von Fremdgeldern. Es ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung, solange die zur Darlehenssicherung bestellte Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
siehe Beurkundungsgesetz (=BeurkG), § 54 b

Notarielle Beurkundung

Für bestimmte Rechtsgeschäfte, insbesondere für Grundstückskaufverträge und beispielsweise für die Belastung von Grundstücken mit bestimmten Rechten, sieht der Gesetzgeber zum Schutz der betroffenen Parteien eine Beurkundung durch den Notar vor. Der Notar bestätigt im Beurkundungsverfahren nicht nur die Identität der beteiligten Parteien und belehrt diese auch im Hinblick auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts, sondern er gibt deren Erklärungen in der Niederschrift klar und unzweideutig wieder. Des weiteren hat er darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und keiner der Beteiligten aufgrund von Unerfahrenheit benachteiligt wird. Die notarielle Urkunde ist eine öffentliche Urkunde. (siehe BeurkG § 17) Die Nichtbeachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Form führt in der Regel zur Nichtigkeit des Kaufvertrags. Die Kosten der notariellen Beurkundung trägt der Käufer, sofern dies vertraglich nicht anders vereinbart wurde.

Offene Bauweise

Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäusern auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden.

Optionsrecht

Das Optionsrecht ist ein einseitiges Recht für den Mieter auf Verlängerung des Mietvertrages. Das Optionsrecht muss vorher im Mietvertrag vereinbart werden. Innerhalb einer gesetzten Frist vor Ablauf der regulären Mietlaufzeit kann der Mieter dann von seinem Recht Gebrauch machen und somit den Vertrag um eine vorher bestimmte Zeit verlängern. Ist der Mietvertrag erst ausgelaufen, verfällt das Optionsrecht und der Mieter hat keinerlei Anspruch mehr auf die Verlängerung. Üblich ist das Optionsrecht bei Gewerbemietverträgen.

Protokoll der Eigentümerversammlung

Das Protokoll ist die Niederschrift der in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Es wird den Wohnungseigentümern zugesandt.

Provision

Die Provision ist die Gebühr eines Maklers für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages für eine Immobilie oder für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages für eine Immobilie. Siehe auch Courtage.

Qualifizierter Alleinauftrag

Der Qualifizierte Alleinauftrag ist ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer einer Immobilie. Der Makler verpflichtet sich dabei zur fachgerechten und intensiven Bearbeitung, im Gegenzug dazu verweist der Verkäufer andere Makler und auch Interessenten an ihn. Der Privatverkauf wird ausgeschlossen.

Rangvorbehalt

Nach BGB § 881 kann sich der Eigentümer eines Grundstücks bei der Belastung desselbigen mit einem Recht die Befugnis vorbehalten, ein anderes, dem Umfang nach bestimmtes Recht mit dem Rang vor jenem Recht eintragen zu lassen. Der Rangvorbehalt sichert einem recht von Anfang an einen bestimmten Rang zu und schafft dadurch eine vom Gesetz abweichende Rangordnung. Der Rangvorbehalt ist im Grundbuch bei dem zurücktretenden recht einzutragen.

Rangstelle

Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen an, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung aus dem Erlös der Pfandrechtverwertung befriedigt werden. Grundsätzlich muss das Recht im höheren Rang vor dem Recht im niedrigeren Rang in voller Höhe befriedigt werden.

Raumordnung

Unter Raumordnung ist die planmäßige Ordnung, Entwicklung und Sicherung von größeren Gebietseinheiten (Regionen, Länder, Bundesgebiet) zur Gewährleistung der bestmöglichen Nutzung des Lebensraumes zu verstehen. Gesetzlich geregelt ist die Raumordnung in der Bundesrepublik Deutschland im Raumordnungsgesetz (ROG).

Reallast

Die Reallast ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, das an die begünstigte Person wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind z.B. Geldzahlungen, Leistungen in Form von Naturalien. Reallasten werden in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen)des Grundbuchs eingetragen.

Rentenschuld

Die Rentenlast besteht in der Belastung eines Grundstücks in der Form, dass in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Rente). Diese ist damit eine Sonderform der Grundschuld. Dem Schuldner (Eigentümer) steht – nach einer Kündigung mit Frist von in der Regel 6 Monaten – das Recht zu, seine Schuld abzulegen gegen Zahlung eines einmaligen Betrages. Die Höhe dieses Ablösebetrages muss bei Bestellung der Rentenschuld bestimmt und im Grundbuch eingetragen werden. In Deutschland ist die Rentenschuld in §§ 1199 ff. BGB geregelt.

Rohbauland

Als Rohbauland bezeichnet man Flächen, die von der Gemeinde offiziell für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber noch nicht erschlossen sind.

Rücktrittsrecht / Rückabwicklungsrecht

Das Rücktritts- oder Rückabwicklungsrecht ist in dem Notarvertrag für den Immobilienkauf/ -verkauf verankert, und besagt, wenn z.B. innerhalb einer bestimmten Frist die z. Zt. noch vermietete Eigentumswohnung frei geliefert werden muss.