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Lexikon | S-Z

Salvatorische Klausel

Als Salvatorische Klausel wird in der Rechtssprache die Bestimmung („Klausel“) eines Vertrages bezeichnet, welche Rechtsfolgen eintreten sollen, wenn sich einzelne Vertragsbestandteile als unwirksam oder undurchführbar erweisen sollten oder sich herausstellt, dass der Vertrag Fragen nicht regelt, die eigentlich hätten geregelt werden müssen. Die Salvatorische Klausel hat den Zweck, einen teilweise unwirksamen oder undurchführbaren Vertrag, insbesondere aber den wirtschaftlichen Erfolg, den der Vertrag bewirken soll, so weit wie möglich aufrecht zu erhalten.

Schönheitsreparaturen

Nach deutschem Recht gibt es gesetzliche Vorschriften über Schönheitsreparaturen nur bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum. Diese Vorschrift wird aber allgemein für die Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ herangezogen.
Der Begriff umfasst nach der Bestimmung in § 28 IV 3 II. BV („Zweite Berechnungsverordnung“) „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden [sic!] und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Das Abschleifen des Parketts gehört z.B. nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Schwebend unwirksam

Vorübergehende Unwirksamkeit (auch: schwebende Unwirksamkeit) liegt vor allem dann vor, wenn der Rechtsakt deshalb unwirksam ist, weil er eine bestimmte Voraussetzung nicht erfüllt, die aber noch herbeigeführt werden kann. Schwebend unwirksam ist daher etwa der Ratenkauf des Minderjährigen, weil die Eltern ihre Genehmigung nachträglich erteilen und dadurch das Geschäft wirksam werden lassen können.

Sondereigentum

Beim Wohnungseigentum wird unterschieden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Trennung und Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig für z.B. Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Veränderungen, Lasten- und Kostenverteilung, Gebrauchs- und Nutzungsregelungen, Verkehrssicherungspflichten, Versicherungen usw.

Sondernutzungsrechte

Das Sondernutzungsrecht stellt ein ausschließlich Nutzungs- und Gebrauchsrech an gemeinschaftlichen Flächen, Anlagen, und Einrichtungen dar, das einem oder einzelnen oder mehreren Wohnungseigentümern eingeräumt wird. Beispiel: Das Dachgeschoss gehört zum Gemeinschaftseigentum, die Nutzung (Sondernutzungsrecht) obliegt ausschließlich den Eigentümern der Wohnungen direkt unter dem Dachgeschoss. Durch die Einräumung eines Sondernutzungsrecht werden die übrigen Eigentümer von dem ihnen grundsätzlich zustehenden mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichem Eigentum ausgeschlossen.

Sonderumlage

Die Erhebung einer Sonderumlage kann zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten erforderlich sein. Beispiel: Es ist zwingend notwendig eine Reparaturmaßname am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Wenn die dafür nötigen finanziellen Mittel in der Instandhaltungsrücklage nicht zur Verfügung stehen, dann wird anteilig von jedem Miteigentümer eine Sonderumlage erhoben.

Spekulationsfrist

Gewinne aus den privaten Veräußerungsgeschäften unterliegen in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen der Einkommensteuer. Obwohl umgangssprachlich von einer Spekulationssteuer gesprochen wird, handelt es sich nicht um eine eigenständige Steuerart, sondern um die Einkommensteuer, die für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften zu entrichten ist. Die privaten Spekulationsgewinne rechnen zu den sonstigen Einkünften im Sinne des § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Einkommensteuergesetz und beziehen sich somit auch auf Gewinne, die im Ausland erzielt wurden. Zweck des § 23 EStG ist es, innerhalb der Veräußerungsfrist (früher Spekulationsfrist) realisierte Gewinne aus verhältnismäßig kurzfristigen Wertsteigerungen des privaten Vermögens der Einkommensteuer zu unterwerfen.

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Form der Miete, bei der schon im vorhinein festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht.SteuermessbetragDer Steuermessbetrag stellt eine Rechengröße für die Festsetzung von Realsteuern dar. Realsteuern sind die Grundsteuer und die Gewerbesteuer[1] . Das Aufkommen der Realsteuern steht den Gemeinden zu[2], deren Höhe durch die Anwendung eines Hebesatzes berechnet wird. Den Hebesatz bestimmt die jeweilige Gemeinde.

Teileigentum

Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet. Es steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (wie Ladengeschäfte, Praxis- oder Kellerräume und häufig Garagen). Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte).Mit der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Tilgung

Unter Tilgung sind die Zahlungen des Darlehensnehmers zur Rückführung des Darlehens zu verstehen. Diese kann in gleich bleibenden Raten (Annuität), unterschiedlichen Raten (Tilgungshypothek) oder in einem einzigen Betrag erfolgen. Anwendung findet die Tilgung bei Darlehen, Krediten oder Anleihen.

Trinkwasserverordnung

Die Trinkwasserverordnung (Abk. TrinkwV 2001) wurde in Deutschland am 21. Mai 2001, BGBl I 2001 S. 959ff novelliert. Die Trinkwasserverordnungen stellen eine Umsetzung der EG-Richtlinie über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch“ in nationales Recht dar. In § 1 der dt. TrinkwV heißt es konkretisierend: „Zweck der Verordnung ist es, die menschliche Gesundheit vor den nachteiligen Einflüssen, die sich aus der Verunreinigung von Wasser ergeben, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist, durch Gewährleistung seiner Genusstauglichkeit und Reinheit …. zu schützen.“

Umbauter Raum

Der umbaute Raum beschreibt das Bauvolumen eines Baukörpers. Die Volumenberechnung erfolgt auf Basis des von den Außenmauern, vom Dach und von der Kellersohle (bei Gebäuden ohne Keller ab Geländeoberkante) umschlossenen Raums. Die Angaben zum umbauten Raum gehören zu den Objektunterlagen, die bei der Darlehensbeantragung und bei der Stellung des Bauantrages unbedingt erforderlich.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist beim Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks einmalig eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Gemäß § 22 Grunderwerbsteuergesetz (=GrEStG) dürfen Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechtes erst dann in das Grundbuch als Eigentümer oder als Erbbauberechtigte eingetragen werden, wenn eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird. Mit dieser Bescheinigung bestätigt das Finanzamt, das der Grundbucheintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird allerdings meist erst nach vollständiger Bezahlung der Grunderwerbsteuer erteilt.

Verkehrswert

Der Verkehrswert auch Marktwert genannt, ist der Preis der zum Zeitpunkt der Ermittlung, für eine Immobilien oder ein Grundstück, zu erzielen wäre.

Verwaltervertrag

Wie bei jeden Vertrag kommt auch ein Verwaltervertrag durch Antrag und Annahme zustande. Die Bestellung eines Verwalters ist vom Abschluss eines Verwaltervertrages zu unterscheiden, dies sind voneinander unabhängige Prozesse.

Verwaltung

Ein Verwalter wird in der Regel beauftragt, wenn mehrere Wohneinheiten eine Gemeinschaft bilden. Zur Verwaltung einer Immobilie gehört die Unterhaltung, Erhaltung und ggf. die Wertverbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Abwehr von Störungen und Schäden, die Organisation und Ausführung von Vereinbarungen, Beschlüssen und das Rechnungswesen. Häufig werden auch die Abrechnungen von betriebs- und verbrauchsabhängigen Kosten vom Verwalter übernommen.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht kann gesetzlicher oder vertraglicher Natur sein. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte sind im Grundbuch eingetragen und ermöglichen z.B. Gemeinden oder Mietern unter bestimmten Umständen den Zugriff auf bestimmte Grundstücke.Das vertragliche Vorkaufsrecht bezüglich eines Grundstücks ist im BGB definiert. Dieses dingliche Vorkaufsrecht in ist in Abtlg. II im Grundbuch eingetragen und ermöglicht dem Begünstigten im Falle eines Verkaufs durch den Eigentümer in den Kaufvertrag mit einem Dritten zu den vereinbarten Bedingungen einzusteigen.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann z.B. zugunsten einer oder mehrer Personen bestellt werden und entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch.

Wegerecht

Das Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit, die dem Berechtigten die Befugnis zur Überfahrt über das belastete (dienende) Grundstück ermöglicht, sie muss im Grundbuch eingetragen sein.

Wertermittlung

Sachverständige bedienen sich bei der Verkehrswertermittlung der Beurteilungskriterien der Wertermittlungsverordnung (WertV). Diese Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken basiert auf dem Baugesetzbuch. Die Wertermittlungsverordnung ist ein im Bundesgebiet einheitlich anerkanntes Kriterium zur Bewertung von Grundstücken. In der Wertermittlungsverordnung unterscheidet man drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragsverfahren.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan einer Gemeinschaft für ein Kalenderjahr, mit dem Ziel, den Hausgeldvorschuss als Beitrag, meist monatlich, zu Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums des einzelnen Wohnungseigentümers zu ermitteln und diesen Hausgeldvorschuss durch Beschluss des Gesamtwirtschaftplans und der Einzelwirtschaftspläne rechtswirksam zu machen, d. h. für seine Abführung an die Gemeinschaft eine Anspruchsgrundlage zu schaffen. Neue Mitglieder in der Gemeinschaft zahlen die Beitragsvorschüsse grundsätzlich von dem auf die Eigentumsumschreibung folgenden Monat. Der Wirtschaftsplan ist eine Liquiditätsrechnung.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die exakte Größe einer Immobilie, die über die Wohnflächenverordnung ermittelt werden kann.

Wohnflächenberechnung

Ist die detaillierte Auflistung aller sich in/zu einer Immobilie gehörenden Räume, die nach der Wohnflächenverordnung ermittelt und berechnet werden und in Form einer Liste mit dem Ergebnis der Gesamtwohnfläche zusammengefasst sind.

Wohngeld

Der Staat fördert den Wohnungsbau zusätzlich – indirekt -, da das Wohngeldgesetz (WoGG) den Mietern ein Wohngeld oder den Selbstnutzern einen Lastenzuschuss gewährt, um die Nachfrage zu erhöhen bzw. Personen zu ermöglichen Wohnraum zu erwerben. Umgangssprachlich: Werden auch die Kosten genannt, die für eine Immobilie an Verbrauchs- bzw. Betriebskosten monatlich anfallen (Richtiger: Hausgeldvorschuss)!!!

Wohngeldabrechnung

Die Abrechnung der gezahlten Wohngelder (Hausgeldvorschüsse) gegen die tatsächlich angefallenen Kosten.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung und Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Die Darstellung des Sachverhalts findet sich in der Teilungserklärung bzw. im Kaufvertrag.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Bilden alle Personen einer Gemeinschaft, die Sondereigentum an einer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum haben.

Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter beruft die Wohnungseigentümerversammlung einmal pro Jahr ein. zusätzlich dann, wenn er dies für erforderlich hält, wenn eine Vereinbarung die Einberufung vorsieht oder wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer, nach Köpfen gerechnet, die Einberufung schriftlich unter Angabe des Grundes dies verlangt.

Zeitmietvertrag

Bei einem Zeitmietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag, in dem eine feste Laufzeit vereinbart ist und in dem der Vermieter nach Ablauf dieser Mietzeit eine von drei gesetzlich zugelassenen Möglichkeiten in Anspruch nehmen will und dies dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Die gesetzlich normierten Verwendungsmöglichkeiten sehen wie folgt aus:
– Der Vermieter muss die Räume für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes nutzen wollen oder
– er muss die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde oder
– er muss die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen.
Der Verwendungszweck ist durch den Vermieter dem Mieter bei Mietvertragsabschluss schriftlich mitzuteilen, und zwar dergestalt, dass er einen konkreten Sachverhalt darlegt, so dass der Mieter auch später überprüfen kann, ob der Befristungsgrund noch vorliegt. Die Vertragslaufzeit des Zeitmietvertrages können die Vertragsparteien frei wählen.

Zubehör

Zubehör sind nach § 97 BGB bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen (Zahlungs-)Anspruchs erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei vorhandenen Grundbuchbelastungen oft jedoch nur die Versteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek, im Idealfall aus der erstrangigen Belastung.

Zwischenverkauf

Der Vermittler von z.B. Immobilien behält sich den Zwischenverkauf vor, was bedeutet, dass während der Angebotsphase, das Angebot mehreren Interessenten gleichzeitig unterbreitet wird und der Vermittler keine Gewähr dafür übernehmen kann, dass das Angebot bei Interesse noch zur Verfügung steht.